Затратный пифн: Затратный метод оценки недвижимости

Содержание

Затратный подход — это… Что такое Затратный подход?



Затратный подход
— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные, полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ.
О. М. Скоморохова, А. В. Угляница.
2008.

  • Затратный подход к оценке стоимости
  • Затраты на капитал

Смотреть что такое «Затратный подход» в других словарях:

  • Затратный подход — способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за… …   Финансовый словарь

  • затратный подход — сущ., кол во синонимов: 1 • затратник (1) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 …   Словарь синонимов

  • Затратный подход — (COST APPROACH) подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости… …   Словарь инвестиционных и оценочных терминов

  • Затратный подход к оценке бизнеса — (cost estimation method) — один из трех традиционных подходов к оценке бизнеса и имущества. – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта… …   Экономико-математический словарь

  • затратный подход к оценке бизнеса — Один из трех традиционных подходов к оценке бизнеса и имущества. – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки.. (См. Стоимость… …   Справочник технического переводчика

  • Затратный подход к оценке стоимости объекта — затратный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;… Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001… …   Официальная терминология

  • Затратный подход к оценке стоимости — (cost approach to value) метод оценки стоимости, который обеспечивает оценку рыночной стоимости недвижимости на основе оценки затрат на приобретение свободного участка под застройку и строительство здания и других сооружений, необходимых для того …   Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Затратный подход в оценке — подход, исходящий из определения стоимости предприятия на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства активов предприятия …   Экономика: глоссарий

  • ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • Подход к оценке — (appraisal approach, valuation approach) Общепринятая аналитическая методология для расчета стоимости бизнеса, использующая один или большее количество специфических оценочных методов (см. Доходный подход к оценке бизнеса, Затратный подход к… …   Экономико-математический словарь

Методы оценки арендной платы затратным и доходным подходом

  1. Главная

  2. Пресс–центр

  3. Статьи

  4. Методы оценки стоимости аренды

Методы оценки стоимости аренды

7 Февраля 2020

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

  • найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
  • сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

  • Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
  • Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
  • Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Методы оценки стоимости аренды Вернуться назад

Последние статьи:

Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)


Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.


Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом




Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.


Сервитут может устанавливаться для следующих целей:


  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;

  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;

  • Проведения дренажных работ;

  • Проведения исследований;

  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;

  • И другие случаи.


Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.


Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.


Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.


Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.


lep_na_zu.jpg


На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:


  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;

  • Величины устанавливаемой платы за объект.


Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.


При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:


  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;

  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута


Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.


В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:


  • Размер реального ущерба;

  • Размер упущенной выгоды;

  • Размер убытков.


На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:


  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.

  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.

  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.


Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.


На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».


Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:





Наименование подхода


Сравнительный


Затратный


Доходный


Общая идея


Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.


Стоимость сервитута определяется на основе:


·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.


·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.


Стоимость сервитута определяется на основе:


·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.


·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.


Реализуемость на практике


В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.


Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.


Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике


Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:


  • земельный участок под комплексом;

  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;

  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.


Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.


Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:


  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;

  2. налог на земельный участок


Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:


  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;

  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.


Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.


Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!


Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.


Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.


Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.


Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Как вычисляются координаты сервитута


Сведения о сервитуте в обязательном порядке вносятся в Кадастр, данную задачу выполняет кадастровый инженер. Действия специалистов выстраиваются таким образом:


  1. На основания соглашения собственника с заинтересованным лицом производятся обмеры, определяются координаты значащих точек границ сервитута.

  2. Создается межевой план обременяемой части земельного участка и акт согласования границ. План изготавливается в виде электронного документа XML в специальной программе, позволяющей считывать и контролировать данные.

  3. Инженеры готовят документацию для представления в Росреестр с последующим внесением в Кадастр. За качество и точность работ на всех этапах кадастровые инженеры несут персональную ответственность.

image005_2.jpg

Сервитут на публичной карте Росреестра


Самый надежный способ уточнить границы, статус, наличие обременений и ограничений на земельный участок — запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Любые обременения подлежат государственной регистрации.


Есть второй способ увидеть сервитут – онлайн с помощью публичной карты Росреестра. Она публикуется в открытом доступе, пользование ею совершенно бесплатно. Как это сделать?


1158573.jpg


На сайте ведомства в разделе «Публичная кадастровая карта» нужно ввести кадастровый номер участка. Если его нет, то ресурс предлагает искать по другим параметрам: условному номеру, ранее присвоенному номеру, адресу объекта. В случае, когда пользователь не знает ни адреса, ни кадастрового номера, остается третий вариант – искать непосредственно на публичной карте по навигации. Найдя нужный участок, кликнуть по нему и система выдаст кадастровый номер.


Этот способ имеет свои минусы. На сайте Росреестра не всегда можно найти актуальные данные, потому что обновление происходит не в режиме online. Не всегда удается также получить точные данные с карты. Поэтому самым надженым вариантом для уточнения статуса земли остается выписка из ЕГРН.


Основания для установления платы за сервитут


Установление срочного или постоянного сервитута сопровождается присвоением земельному участку (обременяемой части) кадастрового номера и, соответственно, определением кадастровой стоимости объекта. Собственник, у которого выделяется часть земельного надела под сервитут, имеет право по соглашению предоставить доступ на свой участок безвозмездно, а может затребовать плату на законных основаниях.


Стоимость обременяемого недвижимого имущества устанавливается из расчета 1,5% кадастровой стоимости участка земли за каждый год в течение всего срока действия сервитута. Сведения о стоимости земли по кадастру можно уточнить, отправив запрос на получение выписки из Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом.


Если же кадастровая стоимость не зарегистрирована, внесение в госреестр недвижимости данных о сервитуте не требуется. Это не означает, что правообладатель не может требовать компенсации за причиненные убытки и неудобства. В этом случае расчет платы за сервитут делается самими заинтересованными сторонами исходя из нескольких показателей: усредненных цен на землю в регионе, размера ущерба и упущенной выгоды.


Официально оплата сервитута при отсутствии регистрации в ЕГРП рассчитывается по формуле: 1,5% от произведения метража обремененного участка на усредненный удельный показатель цен на земли без установленной категории в данном регионе за каждый год действия сервитута. Данные по удельной стоимости земли можно уточнить в местной администрации.


График внесения платы за сервитут может быть установлен сторонами произвольно (раз в год, частями и т.д.) или в судебной инстанции.



Разъяснения по вопросу наличия НДС в платежах


Письмо департамента Налоговой и Таможенной политики

Методические рекомендации

Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (Некоммерческое партнерство «Российская коллегия оценщиков», протокол №10 от «08»сентября 2005 года)



Вопрос — ответ


Вопрос: От какой стоимости земельного участка рассчитывается сервитут? В одних документах указано — от кадастровой, а в других — от рыночной.

Ответ: Если речь идет о сервитуте между частными лицами (организациями), то он может устанавливаться в зависимости от внутренних договоренностей. И в некоторых случаях привлекать оценщика даже не нужно. В таком случае Вы можете самостоятельно рассчитать сервитут. Например, на нашем сайте есть бесплатный калькулятор, который определяет платеж за сервитут от кадастровой стоимости земли. Ведь на сегодняшний день кадастровая стоимость максимально приближена к рынку (по многим субъектам РФ).

Но собственник обременяемого земельного участка всегда хочет получить максимальную плату за сервитут, а вторая сторона — заплатить наименьшую величину. И здесь могут возникать конфликты, поэтому в таких ситуациях рекомендуем привлекать оценщика. Существуют различные методики определения платы, но в любом случае базой для нас при оценке является рыночная стоимость.


Вопрос: Единовременная плата за сервитут установлена. Как определить аннуитетные платежи?


Ответ: Аннуитетные платежи должны быть эквивалентны единовременной оплате за сервитут. При этом не важно, когда вносится разовый платеж – перед началом пользования участком или в назначенную дату после установления сервитута.


Право пользоваться чужим земельным участком или строением может быть предоставлено на любой срок. При долгосрочном сервитуте аннуитетные платежи через какой-то промежуток времени могут уже не покрывать расходы на содержание имущества. То есть сервитутный платеж потерял главный принцип размера возмещения за пользование – соразмерность. Причины:

  • инфляция превысила коэффициенты, рассчитанные при заключении договора;
  • увеличение интенсивности использования и расходов на содержание;
  • повышение налогов и другое.


Гражданский Кодекс предусматривает возможность увеличения или уменьшения платы за сервитут. Это должно быть отражено в договоре или приложениях к нему. Также обязательно указывается, каким образом дисконтируется плата за сервитут. Для этого устанавливаются коэффициенты. Но они не могут предусмотреть будущей экономической ситуации. Поэтому обычно в соглашении прописывается периодичность проведения оценки имущества и расчета стоимости сервитута. 


Вопрос: Сказывается ли на стоимость участка, если по нему проходит сервитут на проезд?



Ответ: Стоимость земельного участка вычисляется с учетом совокупности факторов. Сервитут на проезд обязательно влияет на рыночную цену недвижимости. Установление права пользования дорогой на чужом участке регулируется законодательством. Ст.№274 Гражданского кодекса РФ определяет перечень условий предполагающих сервитут.


Степень влияния права на проезд по участку определяется с учетом его типа. Сервитут бывает следующих видов:

  • срочный;
  • бессрочный.


В первом случае влияние невелико. Учитывается длительность действия договора. Если сервитут является бессрочным, то в расчет принимаются условия соглашения по использованию участка. Допускается применение следующих методик расчета стоимости участка с обременением:

  • затратный подход;
  • доходный метод;
  • сравнительный подход.


Для определения стоимости земельного участка с обременением в виде сервитута возникает сложность в вычислении дохода. Практически отсутствует возможность выделить часть, приносящую доход. Оптимальным решением станет учет дополнительных рисков, связанных с условиями обременения. Благодаря этому учитывается коэффициент капитализации. В расчет принимается также стоимость участков, не обремененных сервитутом.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка сервитута (право временного прохода и проезда, право пользования)от 30 000 Р

Затратный подход, приведение индексов в настоящее время.

Добрый день, уже не раз задавался это вопрос по переводу индекса в настоящий период. Нашел на просторах сайта данную процедуру.

Как находить индексы понял! как складывать нет!

Вопрос вот в чем, как получилось 113,7?

Процедура определения восстановительной стоимости зданий с применением методической литературы подразделяется на следующие этапы:

ШАГ 1. Устанавливается строительный объем оцениваемого здания.

ШАГ 2. Из соответствующего сборника УПВС выбирается аналог оцениваемому объекту.

ШАГ 3. Определяется стоимость 1 м³ строительного объема с учетом строительного объема оцениваемого здания.

ШАГ 4. Проводятся корректировки, приводящие качественные характеристики аналога к качественным характеристикам оцениваемого здания, количественно выражающиеся в изменении первоначальной величины определённых параметров:

1,2 — коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11.05.1983 г. № 94.

1,59 — коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 1991 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 6.09.1990 г. № 14Д.

55,34 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

4,42 — коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

5,09 — коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

55,34/4,42=12,52 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

55,34/5,09=10,87 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

4,64 — индекс цен СМР к ТЕР-2001/ФЕР-2001 по состоянию на IV квартал 2011 года к сметным ценам 2001 г., по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

1,02 — Территориальный коэффициент для Оренбургской области (письмо от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве)

1,35 — Прибыль застройщика (предпринимательская прибыль) и косвенные издержки. Прибыль Инвестора-застройщика. Согласно статье Яскевича Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», норма прибыли девелопера для нежилых площадей, в среднем составляет 35%. — таким образом, прибыль предпринимателя составляет 1,35.
12,52(10,87)*4,46*1,15*1,51*1,02*1,35=113,7

Общий коэффициент составил 113,7

ШАГ 5. Стоимость 1 м³ строительного объема аналога в ценах на действительную дату оценки перемножается на строительный объем оцениваемого здания.

Прогнозная цена в ГОЗ является одним из основных показателей. Итоги конференции

Вопросы ценообразования в сфере ГОЗ обсудили в Санкт-Петербурге. 

Конференция «Гособоронзаказ. Состав затрат и финансовый мониторинг» для исполнителей ГОЗ проходила в Санкт-Петербурге с 14 по 15 марта. Первый день был посвящен изменениям в нормативно-правовой базе и подробному обсуждению системы ценообразования на продукцию в сфере ГОЗ.

 

В течение нескольких лет ФАС была единственным регулятором всех цен по линии гособоронзаказа. С ростом объема государственного оборонного заказа ФАС определила для себя роль регулятора только для спорных ситуаций. Если заказчик и головной исполнитель (исполнители) не могут решить разногласия в вопросах цены самостоятельно, госзаказчик обращается в ФАС.  Антимонопольная служба изучает вопрос и выдает заключение о цене. Если результат удовлетворяет всех участников сделки, то эта цена «уходит» в работу. Если нет, тогда к разрешению спорной ситуации подключается следующая инстанция. Сегодня ФАС выполняет и контрольную функцию, и выступает как регулятор.

Вся процедура урегулирования споров при определении цен на продукцию ГОЗ прописана Постановлением Правительства №1465

Согласно положениям 275-ФЗ, одним из методов госрегулирования цен является государственная регистрация цен на продукцию. Регистрация цены это, своего рода, «охранная грамота», считает Василий Ястребов, начальник Департамента методологии ценообразования ФГУП «Организация «АГАТ» (подведомственная организация Государственной корпорации «РОСКОСМОС»).

Ястребов В.В._ Конференция по ГОЗ_14-15.03.2019_Санкт-Петербург_Дифанс Медиа

 

Еще одна из важных тем, которая была затронута на конференции, это формирование прогнозных цен. В составе основных показателей именно прогнозная цена является ключевой. Фактически она определяет сумму лимитных ассигнований из бюджета. На момент заключения контракта необходимо установить такую прогнозную цену, чтобы ее величины хватило до полного выполнения обязательств по госконтракту, советует Василий Ястребов.

Как известно, формирование цен в сфере госзаказа регулируется 44-м ФЗ и Постановлением  №1465. Всего законодателем определены пять методов формирования цен.

У каждого из методов есть ряд проблемных вопросов. Чтобы процесс формирования цен был проведен корректно, необходимо тщательно изучить условия и требования, предусмотренные нормативными документами.

В частности, в рамках 44-ФЗ существуют следующие методы формирования цены:

  1. метод сопоставимых цен
  2. нормативный метод
  3. тарифный метод
  4. проектно-сметный метод
  5. затратный метод

Постановление Правительства №1465 формулирует часть методов иначе.

Подробнее о сравнении методов ценообразования по 44-ФЗ от 5 апреля 2013г. и в рамках постановления №1465 от 2 декабря 2017г.:

Василий Ястребов_ Сравнение методов формирования цен по ГОЗ


 

Эксперт в сфере ценообразования Василий Васильевич Ястребов представил на конференции ряд содержательных слайдов об алгоритме действий по использованию каждого из методов формирования цен в сфере ГОЗ. 

 

1. Метод анализа рыночных индикаторов


Василий Ястребов_ Сравнение методов формирования цен по ГОЗ

 


2. Метод сравнимой цены

Василий Ястребов_ Сравнение методов формирования цен по ГОЗ


3. Затратный метод


Василий Ястребов_ Сравнение методов формирования цен по ГОЗ


4. Метод индексации базовой цены 


Василий Ястребов- Метод индексации базовой цены_5+1


5. Затратный метод (аналоговый подход)


Василий Ястребов- Метод индексации базовой цены_5+1


6. Метод индексации по статьям затрат


Василий Ястребов- Метод индексации базовой цены_5+1


 

15 марта,  конференция «Гособоронзаказ. Состав затрат и финансовый мониторинг» продолжила свою работу.

Во второй день состоялись выступления представителей Минобороны РФ, ФАС России, Генпрокуратуры РФ, Межведомственного аналитического центра, Управления военных представительств Минобороны РФ,  Фирмы «1С».


Фоторепортаж о первом дне конференции:

Конференция по ГОЗ_ 14.03.2019_СПб_ Дифанс Медиа

Владимир Довгий и Василий Ястребов_Конференция по ГОЗ_ 14.03.2019_СПб_ Дифанс Медиа

Конференция по ГОЗ_ 14.03.2019_СПб_ Дифанс Медиа

 

В перерыве Конференции по ГОЗ_ 14.03.2019_СПб_ Дифанс Медиа

 

14-15 марта, Санкт-Петербург  
© Новый оборонный заказ. Стратегии 


Агентство «Дифанс Медиа» и журнал «Новый оборонный заказ. Стратегии»  приглашают:


Подпишитесь на анонсы мероприятий для исполнителей ГОЗ.

Мы сообщим Вам о событии заранее! 


 

затратный — это… Что такое затратный?

  • затратный — расходный Словарь русских синонимов. затратный прил., кол во синонимов: 3 • высокозатратный (1) • …   Словарь синонимов

  • затратный — затр атный; кратк. форма тен, тна …   Русский орфографический словарь

  • затратный — ая, ое; тен, тна, тно. 1. Исходящий из обязательных производственных затрат. З ое ценообразование. 2. Убыточный, разорительный. З ая экономика. З ое производство. ◁ Затратность, и; ж …   Энциклопедический словарь

  • затратный — ая, ое; тен, тна, тно. см. тж. затратность 1) Исходящий из обязательных производственных затрат. З ое ценообразование. 2) Убыточный, разорительный. З ая экономика. З ое производство …   Словарь многих выражений

  • Затратный — дорогой, соответственно: Незатратный не дорогой; …   Краткий словарь российского исторического реконструктора

  • ЗАТРАТНЫЙ БЮДЖЕТ — экономическая политика, базирующаяся на бюджетном дефиците. Словарь финансовых терминов. Затратный бюджет Затратный бюджет экономическая политика, базирующаяся на бюджетном дефиците. По английски: Deficit spending См. также: Фискальная политика… …   Финансовый словарь

  • Затратный подход — способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за… …   Финансовый словарь

  • Затратный метод — базируется на восстановительной стоимости или стоимости замещения за минусом всех видов износа …   Словарь терминов антикризисного управления

  • ЗАТРАТНЫЙ БЮДЖЕТ — (англ. deficit spending) экономическая политика, базирующаяся на бюджетном дефиците. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М.: ИНФРА М. 479 с.. 1999 …   Экономический словарь

  • Затратный метод ценообразования — Затратный подход объединяет группу методов ценообразования, принимающих в качестве отправной точки фактические затраты фирмы на производство и организацию сбыта товара. В рамках затратного подхода выделяют определённые методы расчёта цен, а сами… …   Википедия

  • 13 фактов о вызывающей споры массивной китайской плотине

    Что вы знаете о плотине «Три ущелья»? Вы, вероятно, встречали плотины во время своих путешествий, или, возможно, даже рядом с вашим родным городом есть плотина.

    СМОТРИ ТАКЖЕ: 12 ИЗ САМЫХ ЗАХВАТЫВАЮЩИХ ПЛОЩАДЕЙ В МИРЕ

    Плотины могут быть впечатляющими, созданными людьми инженерными подвигами, способствующими жизни окружающих сообществ.

    Тем не менее, плотины в то же время являются предметом заметных и значительных национальных, региональных и международных споров.И ни одна плотина не получила такой известности, как плотина 3 ущелья; плотина настолько огромна, что фактически замедлила вращение Земли.

    Для непосвященных плотина представляет собой большой барьер, построенный через реки и ручьи, чтобы ограничивать и использовать поток воды для человеческих целей, таких как орошение и производство гидроэлектроэнергии.

    Таким образом, если вы всегда хотели услышать историю позади плотины Три ущелья и что делает его настолько спорным, это ваш счастливый день.Эффективный рукотворный памятник инновациям или разрушительное чудовище? Сегодня решать вам. Вот тринадцать фактов о плотине Три ущелья.

    Плотина изначально была идеей Сунь Ят-сена

    Сунь Ят-сен, которого часто считают отцом современного Китая, первоначально предложил идею создания плотины Трех ущелий еще в начале 1919 года. Свержение маньчжурской династии в Китае в 1922 году, Сунь Ят-сен вызвал революцию, которая посеяла семена того, что в конечном итоге стало Китайской Республикой.

    В статье под названием «План развития промышленности» Сунь Ят-Сен предложил идею строительства плотины, которая не только поможет контролировать разлив реки Янцзы, но и олицетворяет «новую мощь» Китая. Однако до реализации проекта потребуется время.

    Три ущелья огромны

    Хотя некоторые утверждают, что плотину Трех ущелий можно увидеть из космоса, это неправда. Тем не менее плотина массивная. Стальная плотина, сделанная из стали и бетона, имеет длину 7661 фут , высоту почти 600 футов .

    Инженерам потребовалось 510 000 тонн стали для строительства массивной плотины. Для сравнения: с теми же ресурсами можно построить шестьдесят разных Эйфелевых башен.

    Три основные цели

    13 Facts About the Controversial Massive Chinese Dam That Slowed the Earth Источник: Le Grand Portage / Wikimedia Commons

    Хотя плотина «Три ущелья» имеет тенденцию привлекать более негативное внимание, ее использование дало заметные положительные преимущества.

    Плотина «Три ущелья» была спроектирована для трех основных целей: борьба с наводнениями, производство гидроэлектроэнергии и улучшение навигации, что, по мнению некоторых, также является большим преимуществом наличия плотины.

    Power Hungry

    Для выработки всей энергии гидроэнергетическому проекту необходима огромная инфраструктура. Плотина «Три ущелья» обеспечивает энергией миллионы людей, используя 34 массивных генераторов.

    Короче говоря, это было бы похоже на горящую электростанцию, 25 миллионов тонн сырой нефти или 50 миллионов тонн угля .

    Проекту «Три ущелья» потребовались десятилетия, чтобы стать реальностью

    13 Facts About the Controversial Massive Chinese Dam That Slowed the Earth Источник: World Viewers Stop

    На протяжении многих лет идея строительства плотины, достаточно большой, чтобы удерживать реку Янцзы, казалась невыполнимой для всех, кто пытался предпринять задача.После того, как Сунь Ят-Сен предложил создать в 1919 году плотину «Три ущелья», не обсуждалось до 1944-1946 годов.

    Китайская Республика подписала контракт с Бюро мелиорации США на проектирование плотины в 1946 году. Однако этот проект был быстро заброшен из-за гражданской войны в Китае, последовавшей за Второй мировой войной. Было несколько попыток построить плотину в 1950-х и 1970-х годах, но социальные волнения всегда вынуждали откладывать проект.

    Первый день строительства плотины «Три ущелья» официально начался только 14 декабря 1994 г., а в 2009 г. она будет сдана в эксплуатацию.По сей день в плотину постоянно вносятся корректировки.

    Три ущелья отложили с начала

    13 Facts About the Controversial Massive Chinese Dam That Slowed the Earth Источник: Майкл Гвайтер-Джонс / Flickr

    С тех пор, как в 1994 году было объявлено о строительстве плотины «Три ущелья», проект вызвал споры и задержки.

    Первоначально проект планировалось завершить в 2008 году, но рост затрат, экологическая озабоченность, политическая коррупция в Китае и проблемы с переселением привели к замедлению реализации проекта, а иногда и к остановке, что принесло больше плохого, чем хорошего для местных жителей.

    Загрязнение воды

    Одно из самых больших противоречий вокруг плотины «Три ущелья» — это размер ущерба, который плотина наносит окружающей среде.

    По оценкам, 70% пресной воды Китая загрязнены, и плотина может значительно ухудшить ситуацию. Плотина находится поверх старых свалок и горных выработок. Не говоря уже о том, что 265 миллионов галлонов неочищенных сточных вод ежегодно сбрасываются в реку Янцзы.

    Массовая миграция

    Когда проект был построен, 1.2 миллиона человек были вынуждены переехать и найти новые дома.

    В настоящее время китайское правительство все еще осуществляет миграцию людей из этого района и, как ожидается, в ближайшие годы переселит из региона еще сотни тысяч человек.

    Лучшая борьба с наводнениями

    13 Facts About the Controversial Massive Chinese Dam That Slowed the Earth Источник: International Rivers

    Сезонное наводнение реки Янцзы на протяжении многих лет было основной причиной беспокойства людей, пострадавших от стихийного бедствия.Река Янцзы — третья по длине река в мире, протянувшаяся по Азии на 6357 км.

    Проблема Трех ущелий помогает сдерживать реку во время сезона наводнений, помогая защитить миллионы домов и жизней вниз по течению, а также важные города, прилегающие к Янцзы, такие как Ухань, Нанкин и Шанхай.

    Водохранилище, созданное плотиной, имеет площадь 405 квадратных миль на площади .

    Электроэнергетика

    Плотина «Три ущелья» вырабатывает в 11 раз больше энергии, чем также массивная плотина Гувера, поскольку это крупнейшая в мире электростанция мощностью 22 500 МВт .

    Количество вырабатываемой энергии настолько велико, что, как говорят, плотина «Три ущелья» в значительной степени поддерживает весь Китай.

    Негативное воздействие на окружающую среду

    13 Facts About the Controversial Massive Chinese Dam That Slowed the Earth Источник: International Rivers

    В районе, прилегающем к плотине Три ущелья, вы обнаружите, что она является домом для 6400 видов растений , 3400 видов насекомых , 300 видов рыб , и более 500 видов наземных позвоночных .

    Плотина повлияла не только на эти виды, но и на среду, в которой они живут.

    Эрозия водохранилища вызвала оползни и даже поставила под угрозу одно из крупнейших в мире рыболовных промыслов в Восточно-Китайском море. Плотина настолько массивна, что создала микроклимат, угрожающий экосистеме региона.

    Три ущелья дорого стоили

    Плотина «Три ущелья» совсем не из дешевых. Оценки общей стоимости дамбы повсюду колеблются от до 25 миллиардов долларов и, по некоторым подсчетам, выросли до , 37 миллиардов долларов, .

    Проект был даже встречен некоторым сопротивлением китайским парламентом из-за этой стоимости, а также 140 городов , 13 городов и 1600 поселений (исторических достопримечательностей), которые были потеряны при строительстве плотины.

    Он замедлил вращение Земли

    Секрет этого явления — инерция. Плотина «Три ущелья», если она еще не создана, огромна. Когда плотина находится на максимуме, резервуар вмещает 42 миллиарда тонн воды .Изменение массы такого размера действительно влияет на Землю, увеличивая продолжительность дня на 0,06 микросекунды .

    .

    определение дорогостоящего по The Free Dictionary

    ДОРОЖНЫЕ подписчики не должны нравиться; чтобы человек, удлиняя свой шлейф, не укоротил свои крылья. Наконец, однажды ночью ему приснилось, что он нашел прекрасный пурпурный цветок, а посреди него лежала дорогая жемчужина; и ему приснилось, что он сорвал цветок и пошел с ним в руке в замок, и что все, к чему он прикасался, было разочаровано, и что там он снова нашел свою Джоринду. Они говорят мне (пока они говорят о ней «дорого» broider’d pall «) Что мой голос слабеет — Что я вообще не должен петь — Потом еще кровати разной моды, и ваза из агата, на которой вырезана фигура человека, направившего стрелу в льва, и, наконец, дорогостоящая стол, который когда-то принадлежал царю Соломону.Я не знаю, каким тонким и дорогостоящим материалом был покрыт Heidelburgh Tun, но в превосходной степени это покрытие никак не могло сравниться с шелковистой жемчужной мембраной, как линия тонкой пелены, образующей внутреннюю поверхность спермы. Случай Кита. После этого я очень постарался описать ему использование денег, материалы, из которых они сделаны, и стоимость металлов; «что когда у ЯХУ был большой запас этого драгоценного вещества, он мог покупать все, что хотел: лучшую одежду, самые благородные дома, большие участки земли, самое дорогое мясо и напитки, а также выбор самых красивых самок.«Увы, любовь моя, — ответила она, — там находится гранитная гора, где растут дорогие драгоценные камни. Когда, наконец, закончился курс в государственной школе, они захотели более дорогие платья, более дорогие шляпы и обувь». Несомненно, этот моряк … человек — его министр — обратите внимание на его дорогостоящий знак должности! »Более злые люди здесь одеваются очень просто; они носят только панталоны и толстую одежду из хлопка, которая покрывает остальную часть их тела: качественные люди, особенно те, которые часто посещают двор, впадают в противоположную крайность и портят себя дорогостоящими привычками.Это было тяжелое испытание для храбрости и средств человека, который должен был обеспечить еще одну дорогостоящую экспедицию, где так много уже было израсходовано, царила такая большая неопределенность и где риск потери был настолько повышен, что никакая страховка не могла Картины тоже были на стенах, а подземный дворец представлял собой настоящий музей редких, любопытных и дорогих предметов.
    ,

    дорого — γγλοελληνικό Λεξικό WordReference.com

    Изменения слова « costly » (прил. прилагательное : описывает существительное или местоимение — например, «девушка высокого роста », «интересная книга », «большой дом года. . «):
    более дорогостоящий
    сравнительный анализ
    самый дорогой
    превосходный

    WordReference Англо-греческий словарь © 2020:

    ριες μεταφράσεις
    дорогостоящий прил. прилагательное : Описывает существительное или местоимение — например, «девушка ростом », интересная книга «» большой дом (дорогой) ( μεγάλο κόστος ) ακριβός επίθ επίθετο : Περιγράφει το ουσιαστικό που συνοδεύει, π.χ. ψηλός άντρας, καλός καιρός κλπ, και αλλάζει ανάλογα με το γένος, π.χ. καλός, καλή, καλό
    (πολλές δαπάνες ) δαπανηρός, πολυδάπανος επίθ επίθετο : Περιγράφει το ουσιαστικό που συνοδεύει, π.χ. ψηλός άντρας, καλός καιρός κλπ, και αλλάζει ανάλογα με το γένος, π.χ. καλός, καλή, καλό
    Старайтесь выбирать ингредиенты, которые не являются слишком дорогими.
    ροσπάθησε να επιλέγεις συστατικά που δεν είναι πολύ ακριβά.
    costly adj прилагательное : Описывает существительное или местоимение — например, «девушка ростом », «интересная книга », «большой дом ». (вредным) ( μεταφορικά ) που μου στοιχίζει ακριβά, που στοιχίζει ακριβά έκφρ έκφραση : Παγιωμένος συνδυασμός λέξεων, που κατά κανόνα χρησιμοποιείται αυτούσιος στον λόγο, π.χ. βρέχει καρεκλοπόδαρα, χαίρω άκρας υγείας κλπ.
    Мы совершили дорогостоящую ошибку, которая отбросила нас на несколько дней.

    ρος ‘ costly ‘ βρέθηκε επίσητ στις εγγραφ:

    Протяженность номера:

    Στην αγγλική περιγραφή

    ,

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о